La désolidarisation de bail libère un cotitulaire des dettes d’un bail commun. En colocation avec clause de solidarité, on part en donnant congé (préavis de un ou trois mois), mais on reste tenu solidairement des loyers pendant six mois après la date d’effet du congé, sauf si un nouveau colocataire est inscrit au bail ou si le bailleur accepte une sortie anticipée. La règle vient de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014. Pour les époux et les partenaires de PACS, d’autres règles s’appliquent.
Qu’est-ce que la désolidarisation de bail ?
Quand plusieurs personnes signent le même bail, une clause de solidarité permet au bailleur de réclamer la totalité du loyer, des charges et des réparations à l’une d’elles. La solidarité ne se présume pas (article 1202 du code civil) : elle doit être écrite. La désolidarisation d’une clause de solidarité consiste à mettre fin à cet engagement pour l’avenir. Quitter les lieux ne suffit pas : tant qu’aucun congé n’a été donné dans les formes, vous restez redevable.
Comment la désolidarisation varie-t-elle selon le type de bail et de couple ?
Colocation avec clause de solidarité : combien de temps le partant reste-t-il tenu ?
C’est la situation de qui veut partir d’une colocation. D’après l’article 8-1, la solidarité du colocataire sortant et celle de sa caution cessent à la date d’effet du congé lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard six mois après cette date : c’est la limite légale d’une clause de solidarité de bail. Ce délai court à la fin du préavis, non à l’envoi de la lettre. En logement vide, il peut donc s’écouler neuf mois entre le courrier et la fin réelle de votre engagement.
Couple marié : que prévoit l’article 1751 du code civil ?
Le droit au bail du logement qui sert à l’habitation des deux époux leur appartient à tous deux, même si un seul a signé, quel que soit leur régime matrimonial. Cette cotitularité est d’ordre public. Un époux ne peut donc pas s’en défaire par un congé personnel : celui qui part reste tenu du loyer jusqu’au divorce.
Que devient un bail à 2 noms en cas de séparation de PACS ou de concubinage ?
Les partenaires de PACS sont solidaires des dépenses du logement commun (article 515-4 du code civil), et la cotitularité de l’article 1751 ne joue pour eux que sur demande conjointe au bailleur. La rupture du PACS ne met pas fin au bail : il faut donner congé ou obtenir un avenant. Des concubins qui ont tous deux signé sont traités comme des colocataires : chacun peut donner congé seul, avec les six mois de solidarité si la clause existe.
Comment sortir seul d’un bail, étape par étape ?
Le préavis dure trois mois en logement vide, un mois en meublé, en zone tendue ou dans les cas prévus par l’article 15 de la loi de 1989 (mutation, perte d’emploi, raisons de santé).
- Envoyer le congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou en main propre contre récépissé.
- Informer l’ex-cotitulaire et votre caution par écrit, pour préparer un remplacement.
- Demander un avenant qui date la fin de votre solidarité.
- Solder le dépôt de garantie avec vos colocataires ou le remplaçant : le bailleur ne le restitue qu’à la fin du bail.
Un état des lieux de sortie séparé est possible, jamais obligatoire. Réalisé à l’amiable, il fige l’état du logement à votre départ. Retirez aussi votre nom de l’assurance habitation.
Que faire si le bailleur refuse la désolidarisation ?
Il ne peut pas refuser votre congé, qui est un droit du locataire et n’a pas à être motivé. Il peut en revanche refuser un avenant anticipé ou un remplaçant sans garanties suffisantes. La solidarité court alors jusqu’à l’échéance légale : si les colocataires restants cessent de payer, il peut vous réclamer les loyers de cette période. Trouver vite un remplaçant reste la meilleure protection.
Comment se désolidariser en cas de divorce ?
Le départ d’un époux ne règle pas le sort du bail, c’est le divorce qui le fait. Par consentement mutuel, la convention signée par les avocats peut désigner celui qui garde le logement. En divorce judiciaire, sur requête conjointe ou assignation, le juge aux affaires familiales attribue le droit au bail à l’un des époux, selon les intérêts sociaux et familiaux en cause (article 1751). Notifiez ensuite la décision au bailleur par lettre recommandée.
Que prévoit la loi en cas de violences conjugales ?
L’article 8-2 de la loi de 1989, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, permet à la victime de quitter le logement sans rester tenue des loyers. Elle écrit au bailleur en recommandé avec accusé de réception, en joignant l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales (articles 515-9 et suivants du code civil), préalablement notifiée à l’autre membre du couple, ou une condamnation pénale de moins de six mois. La solidarité cesse le lendemain de la première présentation de la lettre, pour les dettes nées après cette date, et libère aussi la caution. La loi du 30 juillet 2020 a de plus ramené le préavis à un mois. Le 3919 offre une écoute gratuite et anonyme.
Quelles sont les questions fréquentes sur la désolidarisation de bail ?
Peut-on partir d’une colocation sans attendre la fin du bail ?
Oui. Chaque colocataire peut donner congé seul, à tout moment, en respectant son préavis. Le bail continue pour les autres aux mêmes conditions. Seule la solidarité survit, jusqu’à six mois au maximum.
Que se passe-t-il si un remplaçant arrive avant les six mois ?
S’il est inscrit au bail par avenant, votre solidarité et celle de votre caution s’arrêtent sans attendre l’échéance des six mois.
La caution du partant reste-t-elle engagée ?
Elle suit le sort de votre solidarité : son engagement s’éteint avec elle, au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Elle reste tenue des dettes nées avant.
Un époux peut-il donner congé seul d’un logement familial ?
En principe non. Les deux époux sont cotitulaires (article 1751), le congé doit venir des deux et le départ d’un seul ne met pas fin au bail.
Qui récupère le dépôt de garantie quand un colocataire s’en va ?
Le bailleur le conserve jusqu’à la fin du bail. Le partant reçoit sa part de ses colocataires ou du remplaçant, de préférence par écrit.
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 8-1, 8-2 et 15), loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020, code civil (articles 515-4, 515-9, 1202 et 1751), Légifrance, service-public.gouv.fr, ANIL et ADIL 94.
