Un bailleur qui a oublié de réviser le loyer peut encore le faire, mais seulement dans l’année qui suit la date de révision prévue au bail. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe ce délai à un an. Passé ce cap, la hausse de l’année est perdue. Dans le délai, le nouveau loyer s’applique à compter de la demande, sans rappel sur les mois précédents. Le calcul repose sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee.
Que prévoit l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ?
Ce texte encadre la révision annuelle des baux d’habitation. Elle n’existe que si le bail contient une clause de révision. Elle intervient à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’IRL, que l’Insee publie chaque trimestre.
La révision n’a rien d’automatique. Le bailleur doit manifester sa volonté de l’appliquer, de préférence par lettre recommandée. S’il ne le fait pas dans l’année qui suit la date de révision, il est réputé avoir renoncé à la hausse pour l’année écoulée. Pour que le rattrapage de la révision annuelle du loyer soit valable, trois conditions s’imposent :
- une clause de révision figure dans le bail ;
- la demande arrive dans les douze mois qui suivent la date de révision ;
- le calcul retient l’IRL du trimestre indiqué dans le bail.
Que se passait-il avant la loi ALUR ?
Avant 2014, la règle jouait en faveur du bailleur. La clause d’indexation produisait ses effets sans formalité, et la jurisprudence admettait qu’un propriétaire négligent réclame ses arriérés tant que l’action n’était pas prescrite, soit cinq ans selon l’article 2224 du Code civil. La loi ALUR a verrouillé le mécanisme : un an pour demander la révision, et trois ans pour les actions nées du bail en général (article 7-1 de la loi de 1989).
Comment calculer la hausse avec l’IRL ?
La formule est la suivante : nouveau loyer = loyer actuel x (IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l’année précédente). Le trimestre de référence figure dans le bail.
Prenons un bail dont la révision tombe au 1er novembre, sur l’IRL du 3e trimestre, avec un loyer de 750 EUR. L’Insee a publié 144,51 pour le 3e trimestre 2024 et 145,77 pour le 3e trimestre 2025. Calcul : 750 x 145,77 / 144,51 = 756,54 EUR, soit 6,54 EUR de plus par mois (+0,87 %).
Le propriétaire oublie le 1er novembre 2025 et envoie sa demande le 15 mars 2026. Le loyer passe à 756,54 EUR à partir de cette date. Il a perdu environ 29 EUR sur la période écoulée. S’il laisse passer le 31 octobre 2026 sans rien demander, la hausse de 2025 disparaît pour de bon, et l’écart se prolonge. La révision suivante ne porte en effet que sur une seule année. Avec l’IRL du 3e trimestre 2026, publié le 15 octobre 2026 à 148,06 (+1,57 % sur un an), le loyer atteindrait 761,78 EUR, contre 768,42 EUR si la révision de 2025 avait été appliquée.
La zone tendue et l’encadrement des loyers changent-ils la règle ?
Pas sur le délai d’un an. L’encadrement des loyers s’applique notamment à Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, au Pays basque, à Plaine Commune et à Est Ensemble. Il joue à la signature et au renouvellement du bail, où le loyer ne doit pas dépasser le plafond local. La révision annuelle par l’IRL reste possible en cours de bail.
Le vrai verrou vient du diagnostic de performance énergétique. La loi Climat et résilience de 2021 interdit toute révision pour un logement classé F ou G. Selon Service-public, cela vaut en métropole pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements d’outre-mer.
Que peut faire le locataire si le bailleur réclame plus d’un an de hausse ?
Il peut refuser tout ce qui dépasse le cadre légal. Quand le propriétaire invoque une révision vieille de plus d’un an, ou cumule plusieurs années oubliées, il est réputé y avoir renoncé. Le locataire répond par écrit, calcul à l’appui. En cas de blocage, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire.
La prescription triennale joue aussi pour les loyers eux-mêmes. Un bailleur ne peut pas réclamer des loyers impayés remontant à plus de trois ans, et un locataire qui a payé trop ne peut plus demander la restitution au-delà de ce délai.
Peut-on refuser une augmentation IRL régulière ?
Non, si le bail contient une clause de révision et que le calcul est exact. Il peut en revanche contester dans les cas suivants :
- le bail ne prévoit aucune clause de révision ;
- l’indice ou le trimestre de référence ne correspond pas au bail ;
- la hausse dépasse la variation de l’IRL ;
- le logement est classé F ou G au DPE ;
- la demande intervient plus d’un an après la date de révision.
Et dans un logement HLM ou à loyer social ?
Les règles diffèrent. Le logement social relève du Code de la construction et de l’habitation (articles L. 442-1 et suivants) et, souvent, d’une convention APL. L’organisme décide chaque année d’une hausse au 1er janvier, dans la limite d’un plafond fixé par les pouvoirs publics et lié à l’IRL du 2e trimestre. Pour janvier 2026, ce plafond correspondait à +1,04 %. Le rattrapage sur un an ne se transpose donc pas tel quel : le locataire vérifie surtout que la hausse respecte le plafond de l’année,.
FAQ : quelles questions se posent le plus souvent sur le rattrapage de loyer ?
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer rétroactivement ?
Non. Selon Service-public, la révision ne s’applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande. Le bailleur dispose seulement d’un an pour la demander.
Que se passe-t-il en cas d’oubli de révision du loyer sur l’IRL ?
Rien d’automatique, mais le propriétaire garde douze mois pour réagir. Au-delà, la révision de l’année est perdue, alors que la clause du bail reste valable pour les années suivantes.
Que faire quand le bailleur n’a pas révisé le loyer depuis plusieurs années ?
Il ne peut pas additionner les années oubliées. Il peut réviser sur la dernière année seulement, avec la variation d’IRL de cette année, à partir de sa demande.
Peut-on rattraper un loyer trop bas fixé à la signature ?
Pas par la révision annuelle. L’article 17-2 permet de réévaluer un loyer manifestement sous-évalué, mais seulement au renouvellement du bail, avec un préavis de six mois et une hausse étalée dans le temps.
Sources : Insee (indices IRL), Service-public.gouv.fr, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, loi ALUR, loi Climat et résilience, PAP, BailFacile.
