Le calcul d’un loyer au prorata repose sur une formule simple : (loyer mensuel divisé par le nombre réel de jours du mois) multiplié par le nombre de jours d’occupation. Cette méthode, dite du mois réel, est retenue par la jurisprudence et par la majorité des professionnels dès qu’un locataire entre ou sort en cours de mois. Elle respecte le calendrier et évite les écarts entre bailleur et locataire.
Pourquoi calcule-t-on un loyer au prorata ?
Un locataire ne prend pas toujours ses clés le 1er du mois. Il peut s’installer un 10 mars, un 23 juin, ou donner son préavis en milieu de mois. Demander un loyer plein serait alors abusif. Le bailleur ne peut facturer que la période où le logement a été mis à disposition. Le calcul prorata loyer répartit le loyer mensuel sur la durée réelle d’occupation.
Cette règle vaut pour les locations vides, les meublés, les colocations et les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Elle s’applique aussi aux charges, forfaitaires ou provisionnées.
Quelle est la formule exacte à utiliser ?
La formule du loyer au prorata calcul tient en une ligne.
Prorata = (loyer mensuel / nombre de jours du mois concerné) x nombre de jours d’occupation
Trois éléments à bien repérer :
- Loyer mensuel : hors charges ou charges comprises selon le contrat.
- Nombre de jours du mois concerné : 28, 29, 30 ou 31 jours.
- Nombre de jours d’occupation : la plage réelle, bornes incluses.
Le point qui déclenche le plus de disputes, c’est le dénominateur. Deux écoles coexistent : diviser par le nombre réel de jours du mois, ou diviser systématiquement par 30. La seconde est pratique, mais elle fausse le résultat.
Pourquoi retenir les jours réels du mois ?
La règle du mois réel colle au calendrier. Un locataire qui occupe 15 jours en février (28 jours) paie plus par jour que s’il avait occupé 15 jours en mars (31 jours), puisque le loyer couvre la même somme pour le mois entier. En divisant par le nombre réel de jours, on respecte la durée exacte du mois. Les guides de BailFacile et Luko s’accordent sur ce choix. La jurisprudence retient aussi la base la plus proche de la réalité contractuelle, sauf clause contraire du bail.
Comment appliquer la formule à des cas concrets ?
Trois situations courantes, trois résultats.
Exemple 1 : entrée le 10 mars pour un loyer de 850 EUR ?
Mars compte 31 jours. Le locataire entre le 10 mars et occupe le logement jusqu’au 31 mars inclus, soit 22 jours.
Calcul : 850 / 31 x 22 = 603,22 EUR.
Il devra donc 603,22 EUR pour mars, puis le loyer plein de 850 EUR dès avril.
Exemple 2 : sortie le 18 juin pour un loyer de 1 100 EUR ?
Juin compte 30 jours. Le locataire quitte le logement le 18 juin, après avoir occupé 18 jours.
Calcul : 1 100 / 30 x 18 = 660 EUR.
Il doit 660 EUR pour juin, à condition que son préavis se termine ce jour-là. Si le bailleur accepte une sortie anticipée, le prorata s’arrête à la remise des clés.
Exemple 3 : loyer avec charges, comment ventiler ?
Le calcul du loyer au prorata s’applique aussi aux charges, forfaitaires comme provisionnées. Pour un loyer de 750 EUR et des charges de 80 EUR, soit 830 EUR, avec une entrée au 15 avril (30 jours au total, 16 jours d’occupation du 15 au 30) :
Calcul : 830 / 30 x 16 = 442,67 EUR.
Vous pouvez ventiler, le résultat est identique : 400 EUR de loyer et 42,67 EUR de charges. Les provisions de charges se régularisent chaque année, le prorata ne change rien à cette logique.
Faut-il garder le prorata ou passer à 30 jours forfaitaires ?
De nombreux bailleurs simplifient en divisant toujours par 30. Ce raccourci a deux limites. En février, il fait payer plus que la réalité. Les mois de 31 jours, il fait payer un peu moins. L’écart reste faible sur une facture, mais crée des contestations sur un parc de biens.
La règle du bail commande : si le contrat précise la méthode, elle s’applique. Sinon, le juge et les praticiens retiennent le mois réel.
Que dit la loi française sur le sujet ?
Aucun texte ne fixe littéralement la méthode. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose seulement au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus, sans préciser le calcul en cas d’entrée ou de sortie partielle. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 liste les charges récupérables, mais reste muet sur le prorata.
Le droit commun et la jurisprudence comblent ce vide. Les tribunaux appliquent le principe d’équité : un bailleur ne peut exiger un loyer pour une période où le logement n’a pas été mis à disposition. BailFacile et Luko confirment cette lecture, en retenant la base jours réels comme la plus solide juridiquement.
Et pour un bail commercial, comment calculer un loyer au prorata ?
Les baux commerciaux suivent une logique différente, héritée de la pratique bancaire. La convention des 360 jours, dite règle du 1/360, calcule l’année sur douze mois de 30 jours. Un locataire commercial qui entre en milieu de trimestre paie selon le nombre de jours sur cette base théorique, sauf clause contraire. Cette convention remonte à la loi du 18 frimaire an III et reste utilisée dans l’immobilier d’entreprise.
Peut-on refuser de payer un loyer au prorata ?
Non, dès lors que le locataire a bénéficié du logement, même pour quelques jours. S’il entre le 25 d’un mois, il doit le prorata jusqu’au 30 ou 31. Il ne peut pas repousser son premier loyer au 1er du mois suivant.
À l’inverse, un bailleur ne peut pas facturer un mois complet si le préavis se termine en milieu de mois et que les clés ont été rendues. En cas de désaccord, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. Le dernier loyer sera recalculé au prorata.
FAQ sur le calcul du loyer au prorata
Comment calculer prorata loyer pour un meublé ?
Exactement comme pour un logement vide. Les meublés relevant de la loi du 6 juillet 1989 suivent les mêmes règles. Seules la durée du bail et celle du préavis diffèrent, pas la formule.
Doit-on arrondir le montant obtenu ?
L’usage veut qu’on arrondisse au centime d’euro, en indiquant le détail du calcul sur la quittance. Un arrondi à l’euro peut être accepté s’il figure dans le bail.
Faut-il recalculer le dépôt de garantie au prorata ?
Non. Le dépôt de garantie correspond à un ou deux mois de loyer hors charges, selon la nature du bail. Il reste inchangé, quelle que soit la date d’entrée.
Le prorata vaut-il pour les locations saisonnières ?
Pas sous cette forme. Les locations touristiques, type Airbnb ou gîtes, fonctionnent sur un tarif à la nuitée fixé librement. Le prorata vise les baux d’habitation classiques.
Qui doit calculer un loyer au prorata ?
Le bailleur ou son mandataire. Il remet une quittance détaillée qui mentionne la période couverte, le loyer de référence et la formule retenue. Le locataire peut vérifier et contester en cas d’erreur.
