Charges du locataire : la liste complète de ce qui est à sa charge en 2026

Les charges du locataire sont les dépenses du logement et de l’immeuble que le propriétaire paie d’abord, puis récupère auprès de l’occupant. Leur périmètre est verrouillé par le décret 87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. La liste est limitative : tout ce qui n’y figure pas ne peut pas être facturé. Elle couvre l’eau et l’énergie des parties communes, l’ascenseur, le menu entretien, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et quelques consommables. Les gros travaux, les honoraires de syndic, l’assurance de l’immeuble et la taxe foncière restent à la charge du bailleur.

Que sont les charges locatives, et qui doit les payer ?

Une charge locative, ou charge récupérable, est une dépense engagée par le propriétaire dans l’intérêt direct de l’occupant : eau consommée, chauffage central, entretien de la cage d’escalier, enlèvement des ordures. La règle vient de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie au décret 87-713 pour la liste détaillée. Le bailleur avance les sommes, puis se fait rembourser via la ligne de charges du loyer, ou en une seule fois à la régularisation. Pour les locations meublées en résidence principale, la loi ALUR du 24 mars 2014 ouvre une variante, le forfait de charges, qui remplace la régularisation annuelle.

Quelle est la liste des charges récupérables en 2026 ?

Le décret 87-713 répartit les charges locatives récupérables en grands postes, que l’on retrouve sur toutes les quittances. Voici la lecture par famille d’une régularisation type :

• Eau et énergie : eau froide, eau chaude collective, chauffage central, entretien des chaudières et des réseaux, abonnements et consommations des parties communes.
• Ascenseur et équipements collectifs : électricité de la cabine, visites périodiques, menues réparations courantes, nettoyage et éclairage des halls et paliers.
• Taxes et consommables : taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, produits d’entretien, ampoules des parties communes, petit outillage du gardien.

Que couvrent eau et chauffage collectifs ?

Les volumes consommés par le locataire et les charges liées à la production d’eau chaude et de chauffage central sont récupérables, avec l’exploitation des compteurs et l’entretien du matériel. Le remplacement d’une chaudière vétuste, qui relève de l’amélioration de l’immeuble, reste au bailleur. La frontière suit la logique des articles 605 et 606 du code civil.

Comment est traité l’ascenseur ?

Le décret autorise la refacturation des visites de contrôle, du dépannage sans fourniture de pièces, de l’électricité et des petites fournitures d’usage. La modernisation complète d’une cabine ou le remplacement du mécanisme de traction sont, eux, une dépense d’investissement du propriétaire.

Quel est le sort du menu entretien et des parties communes ?

Le gardien, l’entretien de l’immeuble, le nettoyage des halls et le remplacement d’ampoules sont récupérables. La rémunération du gardien n’entre dans ce calcul qu’à hauteur de 75 % s’il assure à la fois l’entretien et les ordures, de 40 % pour une seule de ces tâches.

Que ne peut-on jamais facturer au locataire ?

Plusieurs postes lourds restent à la charge du propriétaire, quelle que soit la rédaction du bail :

• les gros travaux au sens de l’article 606 du code civil, ravalement, toiture, structure, mise aux normes de l’immeuble ;
• les honoraires de syndic de copropriété et les frais de gestion locative ;
• la taxe foncière du logement, l’assurance propriétaire non occupant et les primes de garantie loyers impayés.

Une clause de bail qui ferait reposer l’un de ces postes sur le locataire est réputée non écrite, en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Un arrêt de la Cour de cassation du 1er juin 2005 a confirmé le caractère limitatif de la liste.

Charges forfaitaires ou au réel : quels sont les deux systèmes ?

Deux régimes coexistent depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Le premier, historique, repose sur des provisions mensuelles ajustées en fin d’année. Le second, le forfait de charges, fige un montant fixe par mois, sans régularisation.

Comment fonctionnent les provisions avec régularisation annuelle ?

Le bailleur appelle chaque mois une estimation calée sur les charges de l’année précédente ou le budget prévisionnel du syndic. En fin d’exercice, il compare sommes versées et dépenses réelles, puis réclame le trop peu ou rembourse le trop plein. C’est le régime de droit commun des locations vides.

Quand le forfait de charges s’applique-t-il ?

La loi ALUR a introduit le forfait pour les locations meublées, à l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989. Il est aussi admis pour le bail mobilité et certaines colocations. Son montant doit rester cohérent avec les charges réellement supportées, faute de quoi le juge peut le remettre en cause. Une fois posé, il ne donne lieu à aucune régularisation.

Comment se déroule la régularisation annuelle des charges ?

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadre pas à pas la régularisation annuelle des charges. Le bailleur doit transmettre un décompte au moins un mois avant d’exiger un paiement complémentaire, avec le détail par nature de charge et le mode de répartition. Les pièces justificatives, factures, contrats d’entretien, relevés individuels de consommation, doivent rester consultables pendant six mois à compter de l’envoi du décompte. Si la régularisation intervient après le 31 décembre de l’année qui suit l’exercice, le locataire peut solder son dû en douze mensualités.

Que faire en cas de litige sur les charges ?

En cas de désaccord, le locataire écrit d’abord au bailleur en recommandé pour demander les justificatifs. Faute de réponse, il saisit la commission départementale de conciliation du logement, puis le juge des contentieux de la protection. La prescription est courte : l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR, enferme toute action, du bailleur comme du locataire, dans un délai de trois ans. Un trop-perçu plus ancien ne peut plus être réclamé. La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 novembre 2017, a jugé qu’un oubli de régularisation ne prive pas à lui seul le propriétaire de son droit tant que le délai court.

Foire aux questions sur les charges du locataire

Un bailleur peut-il réclamer plusieurs années de charges d’un coup ?

Oui, dans la limite des trois dernières années. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet de régulariser rétroactivement sur justificatifs. Au-delà, les sommes sont prescrites.

La taxe foncière peut-elle être refacturée au locataire ?

Non. La taxe foncière reste à la charge exclusive du propriétaire. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui y figure parfois en annexe, peut être récupérée.

Les honoraires du syndic sont-ils récupérables ?

Non. Le décret 87-713 ne vise aucune dépense de gestion de la copropriété. Les honoraires courants du syndic, comme ceux liés à une assemblée générale, restent au bailleur.

Que se passe-t-il si le bailleur ne régularise jamais les charges ?

Le locataire lui demande par écrit un décompte, puis saisit le juge. L’arrêt du 9 novembre 2017 n’oblige pas à rembourser d’office les provisions versées, mais le bailleur doit prouver les sommes réellement dépensées.

Peut-on contester une régularisation jugée excessive ?

Oui, en demandant d’abord les pièces justificatives dans le délai de six mois prévu par l’article 23. En cas de désaccord, la commission de conciliation puis le juge peuvent recalculer le montant dû.